Частные дома будут строить с эскроу

После того как с 1 июля 2024 года видоизменилась программа льготной ипотеки с господдержкой, а Центробанк 26 июля резко повысил ключевую ставку до 18%, снизилась доступность ипотечных кредитов как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Эти два события сразу же отразились на ипотеке, которая в последние годы был основным драйвером рынка жилья. Так, по данным ЦБ, за первые три недели июля объем выдачи льготной ипотеки сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Высокая ключевая ставка и недоступность ипотеки влияют на спрос.

По льготной ипотеке есть свои нюансы:
- у застройщиков есть большие инфляционные риски, связанные с тем, что деньги от продажи жилья они получат лишь после завершения строительства, а также увеличившиеся затраты на разного рода инструменты по стимулированию спроса в нынешних условиях. В этих условиях снижение цен на новостройки явно не будет.

По рынку вторичной недвижимости:

- Сейчас спрос на низком уровне, но продавцы не спешат снижать цены, многие предпочитают снять свои объекты с продажи и подождать лучших времен, поэтому предложение накапливается очень медленно.

С 6 августа Сбербанк вводит изменения в условиях ипотечного кредитования — отменяется скидка 0,5 п.п. при размере первого взноса от 30% и снижается с 1 п.п. до 0,7 п.п. скидка при размере первого взноса от 20,1%, рассказали в пресс-службе, отметив, что верхние границы ставок в банке остаются без изменений.

В «Сбере» напомнили, что в июле банк запустил новый дисконт в размере 0,3 п.п., который действует для кредитов от 17 млн руб. в Москве и Сочи, от 11 млн руб. — в Санкт-Петербурге, в остальных регионах сумма кредита составляет от 3 млн до 9 млн руб.

«Минимальный размер процентной ставки в «Сбере» на вторичном рынке составит 20% с учетом применения страхования жизни, покупки недвижимости на витрине «Домклик», использования сервиса «Юридическая проверка», акции «Ипотека Плюс» и при размере первоначального взноса более 20,1% стоимости недвижимости»

На первичном рынке минимальный размер процентной ставки составит 20,3% при применении страхования жизни, акции «Ипотека плюс» и первоначальном взносе от 20,1%

Распространение схемы эскроу на строительство частных домов повысит защиту средств граждан, увеличит долю ипотеки в сегменте и сделает рынок малоэтажного домостроения более белым. Но стоимость загородного строительства может вырасти

Сегодня эскроу-счета широко применяются на рынке новостроек. В марте прошлого года этот механизм был распространен на коттеджные поселки (малоэтажные жилые комплексы), которые состоят из индивидуальных жилых домов и возводятся девелоперской компанией

Подрядчик получит право заключать договор подряда с эскроу при наличии уникального идентификатора в порядке, установленном Минстроем. Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов может вестись с привлечением ипотеки. В таком случае эскроу-счет открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на эскроу-счете будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. Это позволит защитить покупателя ИЖС в случае банкротства банка. Кроме того, поправки содержат преференции для самих подрядчиков. Так, их работа по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будет облагаться НДС по аналогии с работой застройщиков МКД, пояснили в Минстрое.

Внедрение эскроу-счетов может привести к подорожанию строительства индивидуальных домов, которое наблюдалось на рынке новостроек

Ипотеку на покупку и строительство частного дома можно оформить в рамках стандартных программ. Сегодня все крупные банки предлагают такие продукты. Ставки по ним напрямую зависят от уровня ключевой ставки ЦБ и сейчас находятся на высоком уровне

на начало августа средняя ставка по кредиту на приобретение готового дома составила около 19,95% годовых, на строительство дома — 19,47% годовых. При этом реальные ставки в банках сейчас еще выше.

Например, при покупке дома стоимостью 10 млн руб. и первом взносе 30% (3 млн руб.), сроке кредита 30 лет и ставке 21,6% (предложение крупнейшего банка) ежемесячный платеж при сроке кредита 30 лет составит 128,4 тыс. руб., а рекомендуемый доход для обслуживания такой ипотеки — 164 тыс. руб. «Ставки по ипотеке сейчас высокие. При снижении ключевой ставки ожидается и уменьшение процентов по ипотеке. Но когда это произойдет, пока сказать сложно

Условия и требования по рыночной ипотеке отличаются в зависимости от банка. Как правило, первый взнос по таким программам начинается от 20–30%. Традиционно при выдаче ипотеки на ИЖС банк-кредитор обращает особое внимание на качество залога

Сам дом должен быть пригодным для проживания, иметь коммуникации. Это может быть как дачный дом, так и коттедж для круглогодичного проживания, а земля может быть в собственности или в аренде. В случае покупки готового дома в залог банку (до полной выплаты ипотеки) перейдет купленный дом и земельный участок, на котором он расположен.

При выдаче ипотеки на строительство частного дома банк может потребовать в качестве залога не только земельный участок, на котором планируется строительство, но и иную недвижимость, например квартиру. Кроме того, банк может запросить поручительство.

Сбербанк открыл прием заявок по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» с расширенным лимитом кредитных средств в рамках пилотного проекта для премиальных клиентов. Подать заявку можно на «Домклик»,

В «Сбере» уточнили, что программа действует для клиентов с пакетами услуг Sber Private banking и «СберПервый». В ее рамках можно будет получить от 10 млн до 60 млн руб. кредитных средств на любые цели под залог имеющейся недвижимости. Предельная сумма займа при этом не должна превышать 60% стоимости залога.

«В качестве залога могут быть приняты квартира, жилой дом, апартаменты, земельный участок и гараж с земельным участком»

По условиям программы, от заемщика не требуются первоначальный взнос и подтверждение дохода.